Αλλαγές στον Φ.Π.Α στα Ενοίκια και στις Πωλήσεις Ακινήτων

 

Α. Ενοίκια Ακινήτων

Οι ιδιοκτήτες ακίνητων πρέπει πλέον να γνωρίζουν την νομοθεσία του Φ.Π.Α καθώς εάν ενοικιάζουν σε επιχειρήσεις ή φορολογικά πρόσωπα που εμπίπτουν στην ερμηνεία του Φ.Π.Α για υποχρεωτική χρέωση Φ.Π.Α στα ενοίκια (οι ιδιοκτήτες) θα πρέπει να εγγραφούν στο μητρώο του Φ.Π.Α και να χρεώνουν Φ.Π.Α τάξεως 19% επιπλέον στα ενοίκια έκτος εάν αποφασίσουν ότι θέλουν να εξαιρεθούν από αυτή τη διαδικασία (το λεγόμενο “opt out”).

Οι επιπτώσεις

Πολύ Σοβαρές καθώς ο Φ.Π.Α θα πρέπει να Εισπραχτεί!!!

Οι ιδιοκτήτες ακίνητων οι οποίοι δεν είναι σωστά ενημερωμένοι ίσως καταλήξουν να χρωστούν μεγάλα χρηματικά ποσά στον Φ.Π.Α όπως το ποσό των 19% στο ενοίκιο και επιπρόσθετα πρόστιμα και πέναλτι για την καθυστέρηση καταβολής του (Σημείωση: ο Φ.Π.Α έχει το πιο αυστηρό πρόστιμο στην Κύπρο τάξεως 10% στο οφειλόμενο ποσό πλέον τόκους).

Ως συνήθως, καθώς αυτή είναι καινούργια νομοθεσία, θα περάσουν περίπου 4 χρόνια προτού ο Φ.Π.Α αρχίσει να εξετάζει τις υποθέσεις ενοικιάσεως ακινήτων. Αυτό σημαίνει πως ιδιοκτήτες ακινήτων ίσως βρεθούν εκτεθειμένοι με τον Φ.Π.Α που δεν απόδωσαν τα τελευταία χρόνια και μέχρι την ημέρα εξέτασης τους από τον ΦΠΑ.

Για περεταίρω διευκρινήσεις παρακαλώ όπως επικοινωνήσετε μαζί μου προσωπικά το συντομότερο στο 99 428 543 ή όπως μου αποστείλετε μήνυμα στο kt@cyprusaccountants.com.cy καθώς αυτή η αλλαγή είναι πολύ σημαντική και ίσως σας αφορά ΑΜΕΣΑ.

Η νομοθεσία με απλά λόγια

Αφορά συμβάσεις* που έγιναν μετά τις 13.11.2017.

Αφορά όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι ενοικιάζουν γραφεία (όχι οικείες ή καταλύματα για ιδιοκατοίκηση) σε επιχειρήσεις / πρόσωπα εγγεγραμμένα στον Φ.Π.Α.

Όταν τα ενοίκια ξεπεράσουν τα όρια εγγραφής στον Φ.Π.Α δηλ. Ευρώ 15,600 τους τελευταίους συνεχόμενους 12 μήνες ή προβλέπουν να το ξεπεράσουν στις επόμενες 30 μέρες τότε ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να εγγραφεί στον Φ.Π.Α και να προσθέσει 19% Φ.Π.Α στα ενοίκια (τον οποίο θα πληρώνει ο ενοικιαστής ο οποίος θα το διεκδικεί (στις περισσότερες περιπτώσεις) με τις τριμηνιαίες φορολογικές δηλώσεις του Φ.Π.Α της επιχείρησης του. Εάν ο ιδιοκτήτης έχει άλλες φορολογητέες συναλλαγές τότε τα ενοίκια (εάν αφορούν) θα συμπεριληφθούν για να εξεταστεί το κριτήριο εγγραφής στον Φ.Π.Α.

Ο ιδιοκτήτης των ακινήτων έχει όμως και το δικαίωμα να μην εγγράφει για σκοπούς Φ.Π.Α, φτάνει να ενημερώσει το Φ.Π.Α εντός 10 ημερών συμπληρώνοντας το έντυπο Τ.Φ 1220 και έτσι να μην αλλάξει κάτι στην υφιστάμενη διαδικασία / συνεργασία με τον ενοικιαστή του.

 Σημειώσεις:

α) Η εξαίρεση είναι προσκολλημένη με το ακίνητο

Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να μην εγγράψει την ιδιοκτησία του (να κάνει ῾Opt Out῾) μόνο μια φόρα για όλη τη διάρκεια που είναι ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου.

=> Η αλλαγή είναι ανά ακίνητο και ιδιοκτήτη (όχι ανά ένοικο / ενοικιαστή).

Για αυτό το λόγο και προτού αποφασίσετε για το ῾Opt Out῾ παρακαλούμε όπως όπως μιλήσετε με τον φορολογικό σας σύμβουλο καθώς είναι πολύ σημαντική απόφαση που εξαρτάτε απολυτά από τις μελλοντικές προθέσεις σας για το εν λόγο ακίνητο.

 β) Συμφέρει τον ιδιοκτήτη να εγγραφεί στον Φ.Π.Α ή να εξαιρεθεί (να κάνει ῾Opt Out῾)

Η απόφαση εξαρτάται κατά κύριο λόγο εάν ο ιδιοκτήτης προτίθεται να κάνει σημαντικές ανακαινίσεις και αλλαγές στα υπάρχοντα ακίνητα του πληρώνοντας έτσι σημαντικό Φ.Π.Α στα έξοδα του.

Έτσι, εάν ο ιδιοκτήτης έχει πρόθεση να κάνει σημαντικές αλλαγές στην ιδιοκτησία του (από άποψη κόστους) και να πληρώσει σημαντικό Φ.Π.Α στα έξοδα δεν θα έχει το δικαίωμα να ανακτήσει τον Φ.Π.Α εάν κάνει “Opt Out”. Σε αυτή την περίπτωση ίσως συμφέρει τον ιδιοκτήτη να μην εξαιρεθεί και να κάνει τριμηνιαίες δηλώσεις του Φ.Π.Α έτσι ώστε να μπορεί να ανακτήσει το μελλοντικό κόστος στον Φ.Π.Α των ανακαινίσεων.

Σε περίπτωση που ο εν λόγο ιδιοκτήτης κάνει ¨Opt Out”, μόνο όταν υπάρξει αλλαγή ιδιοκτησίας της ακίνητης ιδιοκτησίας μπορεί ξανά να έχει το δικαίωμα ο καινούριος ιδιοκτήτης (εάν εμπίπτει ο εκάστοτε ενοικιαστής) να διεκδικήσει τον Φ.Π.Α. Έτσι στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης κάνει το ¨Opt Out”, δεν θα μπορέσει να διεκδικήσει τον Φ.Π.Α στις ανακινήσεις για το συγκεκριμένο ακίνητο.

 

Γρήγορη Περίληψη και Σημαντικές Λεπτομέρειες

- Σε ισχύ από τις 13.11.2017

- Αφορά 19% Φ.Π.Α

- Δεν αφορά ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως οικείες

- Ο μισθωτής / ενοικιαστής είναι εγγεγραμμένος στον Φ.Π.Α (υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο)

- Ο μισθωτής / ενοικιαστής ασκεί φορολογητέες οικονομικές δραστηριότητες (οι οποίες ξεπερνούν το 90% των ολικών δραστηριοτήτων του).

- Ισχύει εάν οι φορολογητέες συναλλαγές του εκμισθωτή / ιδιοκτήτη ξεπερνούν το όριο εγγραφής Ευρώ 15,600 και τους γενικούς κανόνες για υποχρεωτική εγγραφή στον Φ.Π.Α.

- Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει την επιλογή εάν η ενοικίαση του εμπίπτει για υποχρεωτική εγγραφή στον Φ.Π.Α όπως εξαιρεθεί (κάνει ῾Opt Out῾). Σε αυτή την περίπτωση το ακίνητο θα θεωρείται εξαιρούμενο μέχρι και εάν αλλάξει ο ιδιοκτήτης της γης. Θα πρέπει να ειδοποιηθεί ο Φ.Π.Α με την συμπληρώσει του εντύπου Τ.Φ 1220 εντός 10 ημερών από την μίσθωση.

*Παλιές Μισθώσεις <13.11.2017

- Εάν η μίσθωση έγινε πριν από τις 13.11.2017 τότε δεν αφορά ο καινούριος κανονισμός μέχρι την λήξη της μίσθωσης.

- Εάν η μίσθωση έγινε πριν τις 13.11.2017 και περιλαμβάνει επιλογή για ανανέωση τότε και πάλι δεν αφορά ο καινούριος κανονισμός.

- Η εξαίρεση αφορά το ακίνητο και όχι τον ενοικιαστή έτσι εάν παρθεί η εξαίρεση μπορεί να επανεξεταστεί μόνο εάν αλλάξει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

 

Σχετική Νομοθεσία - Φ.Π.Α Νομός – 157 (1)

Ο Ορισμός του Νόμου

Η μίσθωση ή / και ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτήτης σε υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας, εξαιρούμενης της περίπτωσης μίσθωσης κτιρίου το οποίο χρησιμοποιείται σαν κατοικία.

Άμεσες Εξαιρέσεις

- Εάν ο ενοικιαστής δεν είναι εγγεγραμμένος στο Φ.Π.Α (δηλ. δεν είναι υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο) τότε δεν αφορά.

- Εάν ο ενοικιαστής χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κατοικία => πάλι δεν αφορά.

Επιλογή μη Εγγραφής στον Φ.Π.Α (Opt Out)

Ο ιδιοκτήτης αφού επιλέξει να μην φορολογηθεί το ακίνητο του πρέπει να προβεί στα πιο κάτω βήματα:

-Υπεύθυνη δήλωση για μη φορολόγηση ΤΦ 1220

-  Εντός 10 ημέρων

- Να επισυνάπτεται αντίγραφο της συμφωνίας μίσθωσης

- Μαζί με το αντίγραφο ταυτότητας και σχετικές λεπτομέρειες για το ακίνητο.

Για περαιτέρω διευκρινίσεις και λεπτομέρειες παρακαλώ όπως επικοινωνήσετε μαζί μου απευθείας στο 99 428543 ή στο kt@cyprusaccountants.com.cy

 

 Β. Φ.Π.Α στις Πωλήσεις Γης

Σε ισχύ από τις 02.01.18

Με τις πρόσφατες αλλαγές περί τον Φ.Π.Α νόμο όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι καθώς είναι πολύ πιθανόν οι πωλήσεις των οικοπέδων / τεμαχίων τους να υπόκεινται σε Φ.Π.Α τάξεως 19%.

Τι προνοεί ο νόμος

Από τις 02.01.2018 εμπίπτει ο Φ.Π.Α στις αγοραπωλησίες σχεδόν όλων των τεμαχίων γης στα πλαίσια άσκησης οικονομικής δραστηριότητας του πωλητή για σκοπό ανέγερσης μιας η και περισσότερων σταθερών οικοδομών.

Σημείωσης: Ο νόμος περιέχει πολλά κενά και ασάφειες και δεν είμαστε σίγουροι πως εφαρμόζεται. Αναμένουμε καινούριες τροποποιήσεις εντός των επόμενων 3 μηνών.

Συγκεκριμένες Ασάφειες Νομοθεσίας

- Κληρονομική γη, τεμάχια, διαμερίσματα:

Δεν είναι ακόμα ξεκάθαρο πως εφαρμόζεται ο νόμος όταν ένα άτομο, που δεν δραστηριοποιείται με κανένα τρόπο στον τομέα ανάπτυξης γης, κληρονομήσει αρκετή γη ή διαμερίσματα και τα χωρίσει σε οικόπεδα ή τα διαθέσει σε πώληση.

- Ορισμός οικοδομική δραστηριότητα είναι αρκετά δύσκολος σε αρκετές περιπτώσεις.

 Λεπτομέριες Κανονισμών

- Ο νόμος είναι σε ισχύ από τις 02.01.2018

- Ο Φ.Π.Α που αφορά είναι στο 19%

- Αφορά όλα τα τεμάχια γης τα οποία θα/ έχουν μεταβιβαστεί μετά τις 02.01.2018 και δεν βρίσκονται:

α)       Σε κτηνοτροφική ζώνη / περιοχή, ή

β)       Σε ζώνη / περιοχή εκτός ορίου / περιοχής ανάπτυξης που βασικά δεν περιορίζεται για ανάπτυξη όπως είναι η ζώνη / περιοχή προστασίας του περιβάλλοντος, αρχαιολογική, αγροτική (για τα οποία υπάρχει συγκεκριμένη αναφορά στον νόμο ως «Μη Οικοδομήσιμη Γη»).

- Για την ανέγερση μιας ή και περισσότερων σταθερών κατασκευών

- Εάν η συναλλαγή δεν ξεπερνά τους γενικούς κανόνες εγγραφής για σκοπούς Φ.Π.Α και το πλαίσιο των 15,600 τότε η συναλλαγή εξαιρείτε.

- Η μεταβίβαση πραγματοποιείται στο πλαίσιο άσκησης οικονομικής δραστηριότητας* του πωλητή.

 

 

*Τι εστί «άσκηση οικονομικής δραστηριότητας»

 

Ορισμός

Άσκηση οικονομικής δραστηριότητας ερμηνεύεται ως κάθε ιδιότητα παραγώγου, εμπορίου, παροχέα υπηρεσιών, και δραστηριοτήτων εξόρυξης, αγροτικών και ελεύθερων επαγγελματιών καθώς και επίσης εκμετάλλευση ενσώματων ή άυλων προϊόντων με σκοπό άντληση εσόδων. 

 Πλαίσιο

Η εξέταση της οικονομικής δραστηριότητας για την κάθε περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τα κριτήρια της εγκυκλίου του Φ.Π.Α 219 που αναλύουν αν οι δραστηριότητες του πωλητή εμπίπτουν στον ορισμό.

Σε κάθε περίπτωση ισχύει γενική νομοθεσία του Φ.Π.Α όπου για να θεωρείται οικονομική δραστηριότητα μια από τις πιο κάτω 4 συναλλαγές πρέπει να λάβει μέρος:

α) Παραδώσεις αγαθών που πραγματοποιούνται με αντιπαροχή από το υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο

β) ενδοκοινοτικές αποκτήσεις αγαθών που πραγματοποιούνται με αντιπαροχή από το υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο

γ) παροχές υπηρεσιών που πραγματοποιούνται με αντιπαροχή το υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο

δ) εισαγωγές αγαθών.

Εάν η συναλλαγή δεν εμπίπτει στα πιο πάνω τότε δεν αφορά το Φ.Π.Α.

 Κριτήρια Ορισμού Οικονομικής Δραστηριότητας (εγκύκλιος 219):

 - Ο καθορισμός της οικονομικής δραστηριότητας θα πρέπει να βασίζεται στα γεγονότα της κάθε περίπτωσης ξεχωριστά.

- Θα πρέπει να διαπιστωθεί πάσης λογικής αμφιβολίας η άσκηση οικονομικής δραστηριότητας.

- Η δραστηριότητα είναι σοβαρή ενασχόληση που ασκείται συστηματικά.

- Έναντι αντιπαροχής / πληρωμής.

- Με σκοπό άντλησης εσόδων διαρκούς χαρακτήρα.

- Επιδιώκεται ενεργά με αναγνωρίσιμη συνέχεια.

- Διενεργείται με το συνήθη τρόπο βασισμένο σε γερές και αναγνωρίσιμες αρχές επιχείρησης.

- Δεν συνιστά μεμονωμένη πράξη.

- Δεν μπορεί να θεωρηθεί ευκαιριακή πώληση.

Σημείωση:

 

Όλα τα πιο πάνω κριτήρια τυγχάνουν ερμηνείας και θα πρέπει να εξεταστούν μαζί έτσι ώστε να είναι ξεκάθαρο το εάν εμπίπτει ή όχι η δραστηριότητα του πωλητή. Σε περίπτωση που δεν εμπίπτει τότε η συναλλαγή δεν εμπίπτει στο Φ.Π.Α.

Ως και τούτου, καθώς υπάρχουν αρκετές ασάφειες και ανακρίβειες στην εφαρμογή της νομοθεσίας παρακαλώ όπως επικοινωνήσετε μαζί μας για περαιτέρω διευκρινίσεις, απευθείας στο 99 42 85 43 ή στο kt@cyprusaccountants.com.cy ή όπως αναμένετε καινούριο άρθρο όταν ο Φ.Π.Α μας διευκρινίσει αρκετά από τα ερωτήματα μας.

Το Γραφείο μας, CYAUSE Audit Services Ltd

Το Ελεγκτικό και Φοροτεχνικό μας γραφείο εξειδικεύετε στις Κυπριακές Φορολογικές Νομοθεσίες και έχει άμεση και συνεχή επικοινωνία με τα διάφορα αρμόδια τμήματα Φόρου Εισοδήματος και Φόρου Προστιθέμενου Αξίας.

Βραβευμένο από τον Κυπριακό Σύνδεσμο Εγκεκριμένων Λογιστών Κύπρου το 2015 είμαστε στην διάθεση σας για περαιτέρω επεξηγήσεις και βοήθεια που ίσως χρειαστείτε.

Επιπρόσθετες πληροφορίες για τις Κυπριακές Φορολογικές Νομοθεσίες μπορείτε να αποταθείτε στην Φορολογική Εφαρμογή «Cyprus Audit & Tax» Δωρεάν από το App Store & Google Play, στην ιστοσελίδα μας www.cyprusaccountants.com.cy και στο κανάλι μας στο YouTube «Cyprus Accountants ACADEMY»